La valutazione di un immobile retail in un mercato in profonda trasformazione

Savino Natalicchio, Mrics - Director Special Divisions & Feasibility - Duff & Phelps REAG Spa

Il mercato immobiliare dei centri commerciali è progressivamente diventato negli ultimi 20 anni un’industria con caratteristiche specialistiche, tali da richiedere una sempre maggiore conoscenza specializzata della materia. L’affermazione sempre più pervasiva dell’e-commerce, associata al mutamento radicale delle preferenze del consumatore, impatta significativamente sull’analisi del valore dell’asset class “retail”. Dall’insieme di queste considerazioni, la divisione italiana dell’associazione professionale Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors) ha redatto le Linee Guida per la valutazione di Centri Commerciali - 1a edizione, dicembre 2015.

Come per le altre "commercial properties" (tra cui ad esempio uffici, logistico, industriale e hospitality), la specificità e il valore di un centro commerciale sono insiti nella sua capacità di produrre e sostenere reddito, derivante dalla locazione dei suoi spazi affittabili. Tale reddito è direttamente o indirettamente (canone variabile e canone minimo garantito) correlato al fatturato ritraibile dalle attività commerciali presenti nel centro commerciale, secondo una logica di soglia di sostenibilità del canone immobiliare rispetto al fatturato («effort rate»), superata la quale viene meno la convenienza economica dell'attività medesima.

Per quanto esistano diversi metodi ed approcci valutativi, è prassi consolidata nel mercato immobiliare di settore in Italia utilizzare il Metodo Reddituale-Finanziario (DCF). È raccomandata inoltre l’analisi del giro d’affari della struttura commerciale, ai fini di verificare la sostenibilità nel medio-lungo termine dei canoni locativi, onde ponderare adeguatamente il rischio di default delle attività commerciali, attraverso la stima dell’effort rate, ed il confronto con i benchmark di sostenibilità. Questa analisi riveste ancora più importanza per i nuovi schemi oggetto di sviluppo, dove spesso non esiste un track-record significativo cui fare riferimento, sia dal punto di vista di un potenziale investitore, sia nel caso di immobili posti a garanzia di esposizioni creditizie.

In questo scenario risulta sempre più centrale il ruolo della consulenza immobiliare nell’assistere il cliente nelle fasi di acquisizione e/o valorizzazione dell’asset, sulla base di indispensabili competenze specialistiche integrate con la profonda conoscenza del mercato di riferimento.

(contenuto a cura dell'azienda)