L'evoluzione del mercato immobiliare

(di Mauro Corrada, Managing Director Reag 4 Loans dept. e Simone Spreafico, Managing Director Advisory & Valuation dept., Duff & Phelps Reag)

La velocità di cambiamento nelle abitudini quotidiane degli individui si sta ripercuotendo in modo concreto anche sul settore immobiliare. Basti pensare al commercio online e ai suoi effetti sul settore retail e sui modelli logistici, oppure all’impatto del coworking, dei nuovi modelli organizzativi e di filiera produttiva in grado di influenzare fortemente le logiche costruttive e distributive degli spazi terziari, spesso anche a discapito dell’efficiente recupero di prodotti vetusti presenti sul mercato o di asset rimasti incompiuti a causa della crisi economico-finanziaria e che oggi sono inseriti nei portafogli Npl.

Il cambiamento non sta risparmiando neppure il settore residenziale dove si registra un significativo cambio del paradigma abitativo atteso da parte della “nuova” generazione dei Millennials; se tale tendenza fosse confermata nel tempo, metterebbe fortemente in discussione l’assorbimento di un importante stock di prodotto, risultante non più linea con la “nuova” domanda, ad esempio in termini di efficientamento energetico e/o distributivo.

L’aggiornamento delle nuove linee guida ABI presentato in occasione del convegno Credito al Credito 2018 mette in evidenza la dinamicità con la quale anche il mondo del credito è chiamato ad un costante ed efficace adeguamento normativo nei confronti di un mercato immobiliare che continua a modificare le proprie peculiarità.

Le fasi cruciali di valutazione preventiva della garanzia, l’erogazione del credito e la successiva attività di monitoraggio sollecitano il Legislatore e i diversi attori della filiera del credito a un continuo e proattivo intervento a livello normativo/procedurale rivolto a contenere il più possibile il livello di assunzione di rischio immobiliare.

In questi anni, il sistema bancario ha fatto molto a livello normativo e di dismissione dei portafogli problematici (Non Performing Loans), esperienze che devono rappresentare oggi l’importante “bagaglio” per accompagnare i principali attori del settore verso una attenta e consapevole assunzione del “rischio diretto” riveniente dal finanziamento di un nuovo prodotto immobiliare.

Per questo motivo l’approccio alle nuove iniziative di sviluppo immobiliare e la perimetrazione della garanzia necessitano ora di un rafforzamento nell’analisi tecnico-commercial e nella consulenza esterna al mondo del credito, in modo da fornire maggiore percezione/misurabilità del rischio immobiliare sotteso al nuovo prodotto e/o agli importanti interventi di recupero/sviluppo di oggetti in stato avanzato di realizzazione.

Il mondo del credito sta dimostrando una forte capacità di reazione e di adeguamento alle mutate condizioni del mercato; il continuo ed efficace sforzo dei numerosi tavoli di lavoro tra gli operatori del settore, come ad esempio quelli per l’aggiornamento delle Linee Guida sulle Valutazioni Immobiliari, sta permettendo di identificare strumenti in grado di mitigare il rischio e di accrescere le competenze tecniche immobiliari.

In particolare, le linee Guida ABI prendono atto degli importanti cambiamenti che si stanno riscontrando nella società e che impattano sul real estate e sul mondo del credito. Assume importanza fare riferimento a standard valutativi internazionali e best practice condivise unitamente alla competenza del valutatore nell’approcciare in modo professionale e con la necessaria formazione beni e mercati che ormai per loro natura afferiscono a una varietà di tipologie.

La residenza, gli uffici, il commercio, la logistica presentano ad esempio delle sottocategorie che riguardano mercati specialistici che richiedono un elevato livello di specializzazione per la loro gestione e comprensione. Anche il modo di fruire le abitazioni è modificato (si pensi alle case per studenti, per anziani, short stay, ecc); diversi modelli di turismo sono emersi con nuove logiche e paradigmi. Le linee guida ABI hanno così hanno iniziato a integrare specifiche sezioni contenenti indicazioni utili ai valutatori su come approcciare la valutazione di questi asset, definiti “speciali”.

Non vi sono formule precostituite nè modelli valutativi che possano prevedere come il valore del singolo bene sarà impattato dalle variazioni della società; diventa però fondamentale avvalersi, caso per caso, di esperti specializzati con competenze specifiche.

In un mondo così dinamico il mercato sembra essere tornato a riabbracciare i concetti di base del real estate; la paura dei cambiamenti e la difficoltà di prevederne l’andamento porta infatti investitori e finanziatori a focalizzarsi su operazioni cosiddette “trophy”, ovvero di elevato standing qualitativo, in top location, in quanto vengono oggi ritenute le uniche in grado di reggere i cambiamenti. Se da un lato questo è comprensibile e condivisibile, dall’altro la crescita del real estate non può basarsi solo su operazioni concentrate nei centri di poche città; una maggiore capacità di vedere questo mercato da punti di vista radicalmente opposti a quelli sino ad oggi utilizzati potrebbe focalizzare maggiormente l’attenzione, ad esempio, sulla valorizzazione dei territori e di ambiti secondari che presentano grandi valenze storiche, culturali e turistiche nel nostro Paese.

Analizzando i casi di successo internazionali è evidente come i maggiori ambiti di crescita del settore immobiliare si sono riscontrati in Paesi che alle riforme strutturali hanno abbinato piani di crescita dei territori, con sinergie virtuose tra settore pubblico e privato e dove investimenti in infrastrutture, rigenerazione urbana e marketing territoriale hanno generato valore.

In un contesto simile un bene vale non solo per come è realizzato ma anche per come si colloca nel tessuto sociale ed economico di riferimento e soprattutto vale in rapporto alla sua capacità, nel tempo, di produrre reddito (in forma diretta tramite un canone o indiretta con un uso); la capacità di essere fruibile è forse l’elemento ormai imprescindibile ed è collegata alla location, all’accessibilità, alla flessibilità, alla qualità del bene.

In conclusione, l’impatto del cambio della domanda di prodotto avanzata dagli individui richiede un tempestivo adeguamento su molteplici ambiti. Riteniamo che il confronto costruttivo che le aziende di consulenza come la nostra hanno instaurato con i propri clienti del mondo del credito rappresenti oggi il punto di partenza su cui far crescere servizi destinati principalmente ai prodotti immobiliari di nuova realizzazione, per i quali si rende sempre più necessario disporre di un supporto professionale per comprendere le reali aderenze del prodotto presentato dallo sviluppatore con le richieste del mercato di riferimento.

(contenuto a cura dell'azienda)