Il mattone diventa liquido: tutte le novità del Prestito Ipotecario Vitalizio

Nuova vita per il Prestito Ipotecario Vitalizio. Dallo scorso 6 maggio è entrata in vigore la Legge n. 44/2015 che regolamenta in modo nuovo e più flessibile uno strumento finanziario particolarmente utile per rispondere alle esigenze di credito degli anziani, ma che in Italia non ha avuto finora il successo che raccoglie in altri Paesi.

Introdotto con la Finanziaria 2006 (L. 248/2005), questo istituto – conosciuto all’estero con il nome di mortgage reverse o lifetime mortgage - permette a chi è proprietario di un immobile e ha compiuto 60 anni di chiedere un finanziamento a una banca o a un altro intermediario finanziario autorizzato ipotecando la propria casa, ma continuando ad abitarla.

Grazie alla normativa più dettagliata e di maggiore favore, il Prestito Vitalizio ha ora tutte le carte in regola per diventare un'alternativa concreta alla cessione della Nuda Proprietà, che attualmente è di gran lunga lo strumento più utilizzato in Italia per ottenere liquidità dal mattone, ma che comporta la definitiva perdita dell'immobile. Si aprono così importanti opportunità per le banche in un settore, quello del credito alla Terza Età, finora poco presidiato. Ma quali sono le novità più significative rispetto al passato? Di seguito una breve analisi dei punti più rilevanti analizzati insieme a Claudio Pacella, Amministratore Delegato di 65PLUS, operatore di riferimento in questo settore (vai anche all'intervista rilasciata a Bancaforte).

Rispetto alla normativa precedente, la L. 44 riduce da 65 a 60 anni l'età minima del richiedente. Si amplia così la platea dei potenziali proprietari di immobili che possono richiedere il finanziamento. Un elemento positivo anche se, precisa Pacella, “l'età minima verrà poi stabilita da ciascun operatore che deciderà di offrire il prodotto, nella sua piena libertà contrattuale all'interno dei criteri decisi dalla legge”. Quindi è anche possibile che continui a restare più elevata rispetto al limite minimo dei 60 anni attualmente indicato.

L'ammontare da restituire non può mai superare il valore dell'immobile venduto. “Si tratta di una tutela posta a favore degli eredi contro il rischio di oscillazioni del mercato immobiliare, in particolare contro il rischio di un deprezzamento del valore della casa che potrebbe non essere più sufficiente a rimborsare interamente il prestito”, spiega Pacella. E' la stessa clausola che in Gran Bretagna è nota con il nome di “non negative equity pledge”. Sarà la banca, dunque, ad accollarsi un'eventuale perdita. In caso di surplus, invece, l'eccedente rispetto al capitale residuo del finanziamento spetta agli eredi.

Il finanziamento può essere estinto in qualsiasi momento, e non solo alla morte del proprietario. La legge prevede infatti che il consumatore possa trasferire in tutto o in parte i diritti reali di godimento sull'immobile dato in garanzia. “Ciò significa – sottolinea Pacella – che resta in capo al mutuatario la piena disponibilità e proprietà dell'immobile. E questo rende il Prestito Vitalizio più flessibile rispetto al passato e lo differenzia profondamente dalla cessione della Nuda Proprietà”. Inoltre, permette al proprietario di poter approfittare di eventuali aumenti di valore della casa.

Con la L.44 viene definita anche una procedura rigorosa e trasparente per la vendita della casa ai fini del rimborso del prestito da parte della banca o del mutuatario. “Questo è un altro elemento importante della normativa – spiega Pacella - perché in questo tipo di finanziamento, dove non ci sono rate di capitale, la vendita dell'immobile è ovviamente fondamentale. Se ci fosse il rischio di dover utilizzare la procedura esecutiva difficilmente sarebbe proposto da qualche banca o da un operatore finanziario”.

Gli interessi possono essere rimborsati non solo tutti alla scadenza, ma anche mese per mese. “E' una possibilità importante che è stata riconosciuta al mutuatario che così può evitare la loro capitalizzazione. Ma attenzione ai rischi”, avverte Pacella. Infatti, non ci sono solo vantaggi nel pagare gli interessi a rate. Innanzitutto, continua Pacella, può venire meno uno degli aspetti più belli del Prestito Ipotecario Vitalizio, e cioè l'assenza di contenziosi con i sottoscrittori. Infatti, se si sceglie il pagamento a rate e poi non si riesce ad onorarle reiteratamente, la banca può chiedere la risoluzione del contratto di finanziamento e l'immediata restituzione del prestito. Inoltre, con i pagamenti periodici si va a pesare anche sul reddito disponibile a disposizione dell'anziano – come nella Cessione del Quinto della pensione – mentre tradizionalmente il Prestito Ipotecario non incide sulla liquidità mensile.

Sotto il profilo fiscale la nuova normativa esplicita, confermandola, l'applicazione dell'aliquota dell'imposta sostitutiva dello 0,25% prevista per le operazioni di credito a medio o lungo termine. La novità? “In precedenza c'era qualche Conservatoria che avanzava dei dubbi, quindi – precisa Pacella - è importante che sia stata fatta chiarezza anche su questo punto”.

“Complessivamente la nuova legge – commenta l'Amministratore Delegato di 65Plus – contiene aspetti tecnici ben definiti e chiari, che tutelano entrambe le parti coinvolte e aiuteranno a far decollare definitivamente questo strumento. Non a caso è stato un provvedimento fortemente sostenuto sia dal mondo bancario sia dalle associazioni dei consumatori”.

Per il via ufficiale al nuovo Prestito Ipotecario Vitalizio manca, però, ancora un passaggio. La legge prevede infatti che entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della norma – sentiti Abi e Associazioni dei Consumatori – un regolamento del Ministero dello Sviluppo Economico (Mise) stabilisca le regole per l'offerta del prodotto, garantendo trasparenza e certezza dell'importo finanziato, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta. “Si tratta in sostanza di aspetti pubblicistici relativi alla concessione del Prestito Vitalizio. Sono elementi importanti – sottolinea Pacella - ma in una certa misura residuali rispetto alla portata generale delle legge. Anche perché alcuni aspetti sono già stati affrontati dal Protocollo di autoregolamentazione sottoscritto da ABI e Associazione dei Consumatori a giugno 2014 e pensiamo che il Mise possa recepire queste posizioni. Aspettiamo comunque il decreto”. Un'attesa non lunga: entro agosto il regolamento dovrà essere emanato dando il via operativo al nuovo Prestito Vitalizio Ipotecario.

Per approfondimenti, leggi anche l'intervista a Claudio Pacella di Bancaforte