Rischi climatici e beni immobili: il metodo Valuecube

La recente revisione delle linee guida in tema di valutazione degli immobili a garanzia dei crediti elaborate da ABI con le principali associazioni valutative, ha prodotto una serie di importanti novità da considerare ai fini di una corretta valutazione dei beni e della loro funzione di mitigazione del rischio, al fine di recepire l'evoluzione intercorsa nel tempo della best practice metodologica e delle prescrizioni regolamentari in materia.

In particolare, viene introdotto il concetto diValore dell'Immobile (Property Value),che differisce dal Valore di Mercato (Market Value); in quanto il primo può risultare anche significativamente inferiore al secondo qualora incidano negativamente una serie di fattori (Property Value ≤ Market Value).

In quest'ottica rivestono particolare importanza i potenziali impatti economici che possono determinare i rischi climatici fisici e di transizione, che devono essere riflessi nel Valore dell'Immobile stimato nella perizia. A tal fine l'impatto del rischio fisico può essere determinato stimando i costi di ricostruzione necessari per riparare i danni prodotti dagli eventi estremi; mentre l'impatto del rischio di transizione può essere determinato stimando i costi di efficientamento energetico necessari.

Inoltre, una valutazione sostenibile dell'immobile deve essere parametrata sulla durata del finanziamento; in questo modo il fattore tempo diventa un parametro molto rilevante per la valutazione dell'immobile.

Infine, lo scostamento fra il Valore dell'Immobile ed il Valore di Mercato deve essere puntualmente rappresentato e motivato nella perizia e non può essere determinato tramite l'applicazione di generiche riduzioni forfettarie di tipo prudenziale.

Valuecube ha sviluppato un approccio metodologico economico-quantitativo per la stima dei rischi climatici sui beni immobili, in linea con le linee guida e le prescrizioni regolamentari, costantemente aggiornato ed affinato per recepire tutti gli sviluppi sulla disponibilità di nuovi dati, informazioni e l'evoluzione della best practice. La metodologia adottata è:

• Science-Based, conforme ai contributi della letteratura scientifica e basata su dati pubblici, raccolti e aggiornati da agenzie pubbliche specializzate.

• Fondata su un «approccio economico-quantitativo» (non solo su semplici analisi qualitative e scoring), come necessario per poter alimentare i vari processi bancari associati al tema della misurazione dei rischi climatici.

• Scenario-Based, ovvero adotta una logica per Scenari Climatici (NGFS), in grado di generare differenti stime di impatto utilizzabili a seconda delle diverse esigenze di processo.

• Forward-looking, in grado di stimare gli impatti anche su orizzonti temporali di lungo periodo (ad es. mutui a 30 anni) ed incorporare effetti non ancora espressi nelle serie storiche dei dati e relativi ai cambiamenti climatici attesi negli scenari.

La metodologia Valuecube sui rischi climatici è stata ingegnerizzata all'interno di un'applicazione software di nuova concezione, RE.Cube™, attraverso la quale è possibile stimare i potenziali impatti economici attesi sul valore degli immobili connessi ai diversi fattori di Rischio Fisico ed al Rischio di Transizione, in differenti scenari climatici e sull'orizzonte temporale desiderato.

L'applicazione consente alle istituzioni finanziarie di internalizzare in ottica white-box le metodologie, l'elaborazione e l'aggiornamento di tutte le metriche rilevanti sui rischi climatici degli immobili (a garanzia e di proprietà), per tutti i vari processi aziendali interessati. Infatti i risultati prodotti dall'applicazione consentono non solo di poter rettificare il Property Value dell'immobile, ma anche di arrivare a stimare gli impatti dei rischi climatici sui parametri di PD e LGD delle esposizioni creditizie garantite da immobili.

Con la metodologia Valuecube l'impatto economico del Rischio Fisico è stimato sulla base del costo di ricostruzione associato ai danni attesi che ognuno dei vari physical hazard a cui è esposto l'immobile può generare in un dato intervallo temporale. Il danno atteso è determinato tramite l'applicazione di un approccio probabilistico e funzioni di danno specifiche per ogni fattore di rischio fisico rilevante, in base alla collocazione geografica dell'immobile (mappe di rischio e relativi tempi di ritorno fornite da agenzia pubbliche), tipologia di immobile (residenziale, commerciale, etc.) e caratteristiche tecniche dell'immobile (costruttive, piano, etc.).

La stima l'impatto economico del Rischio di Transizione per un immobile è stimato sulla base del costo dell'efficientamento energetico necessario a colmare il gap tra la classe energetica attuale (APE/EPC) e quella minima vincolante ipotizzata, calibrata sulla tipologia e dimensione dell'immobile.

L'incorporazione dei rischi climatici nella stima del Property Value dei beni immobili a garanzia pone poi anche l'esigenza di rivedere tutto il processo di stima e aggiornamento delle perizie immobiliari, in modo da renderlo coerente e congruente con l'impianto adottato di modellizzazione di questi rischi ed allineare tutte le Funzioni e processi bancari interessati.

Ciò implica l'adozione di un sistema condiviso di modelli, strumenti e informazioni da parte di tutti gli attori interessati a queste metriche: crediti, periti, risk management, bilancio, etc. Infatti, le diverse esigenze (erogazione, pricing, provisioning, risk assessment, reporting, stress test, etc.) richiedono da un lato di evitare fenomeni di double counting o disallineamento nella stima dei diversi rischi; e dall'altro una disaggregazione analitica delle diverse componenti (transizione, fisico, tipologie di hazards) e relative assunzioni sottostanti (scenario climatico, orizzonte temporale, etc.). Le stime di impatto possono risultare anche molto diverse a seconda delle ipotesi adottate e delle finalità dell'analisi, per cui occorre necessariamente avere contezza di quale elemento varia rispetto a cosa, nell'ambito di un modello condiviso.

A tal scopo l'applicazione RE.Cube oltre ad essere un motore di calcolo delle metriche di rischio climatico sotto diverse ipotesi, può fungere anche da utile piattaforma per una "condivisione strutturata" tra tutti gli attori interessati di dati, stime, assunzioni e tutte le informazioni rilevanti sul tema.