Il valore dei collateral immobiliari. Come determinare il rischio?

Negli ultimi mesi l’industry del Real Estate è tornata su livelli importanti e tali risultati hanno avuto inevitabili risvolti sull’industria bancaria date le forti interconnessioni fra mercato immobiliare e credito. Secondo il Monthly Outlook ABI di settembre 2019, in un contesto di crescita del mercato dei mutui, nel luglio 2019, l’ammontare dei mutui erogati è cresciuto del 2,4% rispetto a 12 mesi prima, i tassi di interesse sulle nuove operazioni di finanziamento hanno toccato il minimo storico: nel luglio 2019, 1,68% sui mutui per acquisto di abitazioni e 1,25% sui finanziamenti alle imprese. Tale trend di abbassamento dei tassi, e i conseguenti risvolti sul mercato dei mutui, è presumibile che prosegua viste le politiche espansive varate dalla Bce il 12 settembre.

In tale contesto, assume rilevanza crescente la questione della molteplicità delle fonti informative disponibili (asking prices, valori delle Ctu, prezzi di compravendita, ecc.) nella valorizzazione degli asset immobiliari a garanzia del credito ipotecario (pari al 20% circa del totale creditizio dell’industria bancaria). Utilizzare un bacino di rilevazioni ampio, aggiornato ed eterogeneo è cruciale per determinare un valore di stima affidabile. Valutazioni immobiliari attendibili – nell’ambito di un framework per governare e gestire proattivamente le garanzie immobiliari – permettono tanto una reale mitigazione del rischio di credito in caso di default del debitore quanto di generare benefici in termini di Rwa (si pensi al parametro regolamentare Lgd).

Verso questa direzione si pone anche la recente consultazione dell’Eba sulla concessione e monitoraggio del credito che prevede un ruolo rafforzato, e in parte nuovo, per le garanzie immobiliari con un intero capitolo dedicato (cap. 7).

Prelios, in particolare la  sua business unit Prelios Valuations, da anni investe secondo due direttrici strategiche. La prima è l’innovazione nel processo valutativo per la concessione di mutui compliant con le normative di riferimento e tempestivo, per garantire efficienza in uno scenario sempre più competitivo; la seconda riguarda un ricco dataset e modelli di advanced analytics, come la piattaforma Premium, per determinare la rischiosità associata ai valori immobiliari e stimare valori futuri in scenari multipli quali libero mercato, vendita forzata e asta.