Proptech a fianco delle banche nelle sfide del real estate

Il rapporto tra banche e real estate è in continua evoluzione, anche per i ripetuti interventi normativi e le crescenti richieste della vigilanza bancaria in termini di analisi e gestione dei collateral immobiliari. Per avere una fotografia del mercato italiano e capire l’impatto che potranno avere la Energy Performance of Buildings Directive, l’applicazione della EBA LOM anche allo stock di mutui precedente al 2021, e il ruolo della tecnologia e degli analytics nei processi di concessione di credito ipotecario, Bancaforte ha incontrato Luke Brucato. Il manager, che ha ricoperto ruoli di responsabilità nei principali operatori del settore, da settembre è Chief Strategy Officer di Immobiliare.it Insights, la proptech di gruppo che sviluppa servizi ad alto contenuto tecnologico e analitico per le banche e gli operatori del mondo finanziario.

Le condizioni di mercato attuali, con i ripetuti rialzi dei tassi ad opera della BCE in risposta all’inflazione crescente, non sono ovviamente ottimali per il mercato dei mutui. Nonostante questo, il settore bancario si è speso molto per contribuire a mantenere i livelli delle compravendite immobiliari elevati negli ultimi anni. Anche durante tutto il 2022, a guerra già in corso, le banche hanno sostenuto l’acquisto con un valore di mutui erogati pari a 55 miliardi di euro. Questo dato, rispetto ai dieci anni precedenti, è secondo solo a quello del 2021, che rappresenta però un record viziato dalle logiche di rimbalzo post-covid e da condizioni dei tassi estremamente favorevoli rispetto a quelle odierne.

Oggi il rapporto tra banche italiane e il real estate sta ulteriormente cambiando, sia nel loro ruolo di conduttori (nelle filiali) sia nel ruolo di finanziatori, in particolare nel perimetro commercial real estate (CRE), rientrato ormai pienamente nell’agenda ispettiva della BCE dopo la pandemia. Il ragionamento di Francoforte è semplice: il take-up di uffici e direzionali in particolare si è ridotto drasticamente con l’introduzione di policy di smartworking; perciò, in che modo stanno tenendo le valutazioni di queste garanzie nei portafogli di credito ipotecario? Le banche avevano appena concluso la CRE Campaign avviata dalla BCE nel 2018 quando nel 2021 è partita la CRE Targeted Review e la sfida è sempre quella: disporre di un set completo di dati immobiliari granulari (presenti, storici e futuri) per sostenere la propria politica di credito ipotecario corporate. Se ci aggiungiamo la Thematic Review su Climate Change e la necessità nel contempo di incorporare indicatori di prestazione energetica e calcolare tutti i rischi fisici a cui le loro garanzie immobiliari sono sottoposte oggi e poi domani, le banche hanno urgente necessità di fare sintesi e incorporare nei propri processi di credito ipotecario una vasta quantità di dati precedentemente non richiesti e fino a poco tempo fa neanche realmente disponibili.

Come previsto, data la congiuntura economica sfavorevole che stiamo vivendo, il I semestre del 2023 si è chiuso all’insegna del rallentamento delle transazioni immobiliari; tuttavia, i prezzi di vendita continuano ad aumentare. Questo fenomeno è dovuto al fatto che nel nostro Paese la piccola proprietà è preponderante e il privato, restio a svalutare il proprio immobile, dove si concentra gran parte del suo risparmio, fatica a adeguare il prezzo alle dinamiche di mercato. In un contesto di compravendite in rallentamento il comparto della locazione è tornato ad essere molto dinamico, con i canoni che rimangono più elevati nelle grandi città anche se le piccole (quelle con meno di 250.000 abitanti) presentano tassi di crescita maggiori. Si sta verificando un ribilanciamento degli equilibri del mercato, che nel 2022 ha visto un forte contrazione dell’offerta – su cui impatta anche il successo delle locazioni turistiche - guidata da un significativo incremento della domanda, con canoni di locazione che crescono a velocità doppia rispetto ai prezzi di vendita. Nel prossimo futuro un impatto sul valore degli immobili italiani lo avrà anche la EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) che ha posto l’ambizioso - per quanto necessario - obiettivo di portare il peggior 15% dello stock immobiliare in classe E entro il 2030. Ma per determinare quali immobili per provincia rientrano in questo segmento gli istituti di credito si scontrano nuovamente con una frammentazione delle banche dati pubbliche sulle performance energetiche e policy di credito che all'origine del mutuo non hanno fotografato questi dati. In più, centinaia di migliaia di opere di ristrutturazione energetiche sono state intraprese dall’introduzione del Superbonus 110, ma difficilmente la banca ha visto un flusso di ritorno informativo riguardo al miglioramento di un proprio collateral. Per quanto concerne poi l’allocazione delle risorse da investire, dove il comparto finanziario giocherà un ruolo importante, si renderà necessario definire le priorità di intervento. Nei grandi capoluoghi, dove anche si concentra l'inquinamento urbano, il valore immobiliare è più elevato rispetto alle cittadine di provincia e un investimento nella riqualificazione energetica dell'abitazione, per quanto oneroso, sarà più facilmente assorbito in una conseguente rivalutazione della stessa, diventando così un elemento di motivazione per la proprietà.

Uno degli esempi più innovativi, ma anche più concreti, è quello del recupero massivo dei principali indicatori di prestazione energetica su centinaia di migliaia di immobili a garanzia di crediti ipotecari. Grazie alle tecnologie di geo-localizzazione e all’automazione dell’interrogazione di banche dati pubbliche e private, oggi è possibile non solo identificare l’immobile ipotecato dalla banca ma anche associarci la relativa “tripletta energetica”, composta di classe energetica, consumi energetici e emissioni di C02. Quando queste informazioni non sono disponibili nei registri regionali, i modelli di machine learning che imparano su training set da milioni di osservazioni puntuali, possono fornire una stima statistica che permette alla banca di avere una visione d’insieme della performance energetica del proprio portafoglio finanziato. Quando poi queste informazioni vengono portate all’interno di un unico cruscotto e accoppiate con l’andamento del valore della garanzia e la performance del debitore, si possono trarre conclusioni che informano le politiche di credito e di gestione del deteriorato.

Grazie agli investimenti dell’industria in advanced real estate analytics, le banche oggi possono far fronte alle sempre crescenti richieste della vigilanza bancaria in termini di analisi e gestione del real estate, senza necessariamente aumentare la struttura interna. Le EBA LOM, entrate in vigore nel 2021 per tutti i nuovi mutui, entro giugno 2024 dovranno essere applicate anche a tutto lo stock pregresso e il capitolo 7 richiede oltre ai dati energetici già menzionati anche un rigoroso processo di back-testing delle valutazioni immobiliari alla base della decisione di credito. Oggi la tecnologia AVM (Automated Valuation Model), già adottata da decenni in mercati bancari anglosassoni e nordeuropei, offre la possibilità di fornire tempestivamente un vero e proprio ranking della perizia: dall’assessment di quanti e quali comparabili sono stati usati (o non usati) per la stima, a quanto il valore di distanzia da una pluralità di benchmark quali i prezzi medi di altri immobili offerti in vendita nella stessa via o i dati reali sul compravenduto nelle medesime zone. L’approccio massivo e digitale permette di lavorare su un perimetro di audit ancora più ampio, a beneficio della governance sulla qualità del credito e della capacità di identificare facilmente outlier da approfondire con intervento umano.

Nel prossimo futuro la property technology (in gergo proptech) si troverà ad affrontare delle sfide davvero eccitanti, basti pensare alla necessità di alimentare con fonti di energia rinnovabili gli immobili residenziali e commerciali. Le banche italiane oggi hanno esposizioni di centinaia di miliardi garantite da ipoteche su immobili che potrebbero beneficiare di un ulteriore finanziamento per una ristrutturazione energetica o l’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto o magari su un terreno agricolo. La tecnologia, se sostenuta da ampie banche dati e da una pluralità di data point per osservazione, può aiutare gli istituti di credito a definire un piano di intervento mirato: analizzando massivamente tutti i collateral immobiliari della banca, è possibile restituire un ranking che metta in relazione il potenziale valore futuro dell’immobile se venisse ristrutturato, rispetto all’impatto di avere una garanzia che perde di appeal sul mercato. Per la banca sarà fondamentale riuscire a distinguere in breve tempo e con un effort minimo in quale quadrante rischio/opportunità vanno a collocarsi gli immobili nel suo portafoglio, così direzionare al meglio una campagna mirata sul “mutuo green”.

Allo stesso modo riuscire a identificare i terreni agricoli con miglior rapporto tra pendenza, esposizione solare, geomorfologia, distanza dalla rete elettrica e vincoli urbanistici, sarà indispensabile per erogare più credito verso impianti fotovoltaici, semplificando le fasi iniziali della due diligence. Questi strumenti sono già disponibili oggi, e banche dal core business digitale già ne fanno uso, ma naturalmente presuppongono un data set profondo quanto ampio sul real estate, proveniente da molteplici punti di osservazione.

Come nei paesi anglosassoni e nordeuropei a più forte trazione tecnologica, i provider che riescono contestualmente a leggere sia l’offerta (gli immobili in vendita e gli immobili venduti) sia la domanda (tutte le sfaccettature delle ricerche degli acquirenti) hanno un vantaggio competitivo notevole. Immobiliare.it è leader di questo spazio dal 2007 e ha costituito la più ampia banca dati sul real estate in Italia, integrandola con una moltitudine di fonti ausiliarie pubbliche e private. Oggi Immobiliare.it Insights è la proptech di Immobiliare.it, che con un team di oltre 30 data scientists, analisti e ingegneri ha sviluppato una suite di analytics e la piattaforma Insights per permettere alle banche di far sì che ogni decisione immobiliare sia data-driven.